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店鋪選址策略
[字體: ]  2013-3-13 服裝加盟網 瀏覽:10857
  

  店鋪是服務于大眾消費者的零售企業,它的經營程度極大地依賴其店址選擇的正確與否。所以,零售業被稱為“靠選址決定命運的產業”。在培訓中,時常從學員口冒出一句話“選址!選址!選址!老師,我們應該如何選址?”

  選址是影響店鋪效益的一個決定性因素,同時也是制定店鋪經營目標和經營策略的重要依據。

  店鋪選址的重要性大家都很清楚,可是受專業及經驗限制,國內店鋪在選址的成功率上一直不高,我國零售企業選址的主要存在如下的問題:

  一、目前店鋪選址的問題

  1.店鋪選址隨意性大

  目前我國許多店鋪選址在區域的選擇上較為隨意,尤其是一些中小的店鋪,企業老板憑多年經驗和直覺來判斷店址,不根據企業的發展需要或從企業選址的戰略角度進行科學規劃,不切合實際布點,往往說不清楚道不明,成敗多歸咎風水問題。說起自身選址經驗,多半是有緣或有感覺,沒有科學依據,風險非常大。有個做美體連鎖的女老板介紹自己選店經驗時自豪地說:“站在那里聞一下空氣,就知道能不能開店。”甚至還有的店鋪老板根據經驗,專挑小偷多的地方去開店。其實這些老板在選址的時候往往憑的是自己的主觀經驗,憑感覺來投資,由于沒有科學根據,其風險非常大,碰運氣成分居多,忽視市場調研和分析,導致選址質量不夠理想。

  2.店鋪品牌認可度差

  由于目前我國零售企業以“單體店”較多,勢單力薄,選址過程隨意性大,效益欠佳,制約零售企業選址和可持續發展。由于這些零售企業 “散、小、弱、差”,在選址上又沒有相應的標準或規范,最終導致品牌認可度的降低,難以樹立被消費者認可的品牌,不能很快被消費者所信賴和認可。

  3.選址管理能力差

  我國零售企業的整體管理水平比較落后,管理不到位,制度不夠健全,效率較低,服務意識落后等。很多零售企業的選址和店面建設也不能與其發展相匹配,管理的精細化程度依然較低。

  二、把握店鋪選址的關鍵

  店鋪選址的關鍵就是商圈的選擇。所謂商圈通常以店鋪的坐落點為圓心,向外延伸某一

  距離,以此為半徑構成的一個圓形的消費圈。商圈的大小反映著店鋪經營的輻射能力。商圈分為主商圈、次商圈和第三商圈。即主商圈是指最接近商店并擁有高密度顧客群的區域,通常本區域50%~70%的消費者來本店購物;次商圈,位于主商圈的外圍,顧客光顧率較低,一般這一區域的20%的消費者到本店來購物;第三商圈位于次商圈之外圍,屬于本企業的輻射商圈,一般本區域的10%的消費者來此店購物。如圖所示。

  商圈構成特點半徑步行所需時間顧客比率

  主商圈核心商圈50m2分鐘一般占總顧客數的50%~70%

  次商圈外圍商圈150m6分鐘占來店顧客總數的20%

  第三商圈邊緣商圈250m10分鐘一般不超過10%

  店鋪確定其商圈范圍非常重要,一方面可用于指導店鋪的選址,一方面可以具體了解店鋪的消費者構成及其特點,從而確定目標市場和經營策略。對商圈內人口的消費能力進行調查,計算商圈不同區域內人口的數量和密度、年齡分布、文化水平、職業分布、人均可支配收入等許多指標,了解其商圈范圍內的主商圈、次商圈和第三商圈內各自居民或特定目標顧客的數量和收入程度、消費特點與偏好。

  三、店鋪選址的策略

  店鋪根據自己對商圏的確定,來選擇適合自己企業的策略。

  1.交通策略

  店鋪進行選址首先要考慮其業態特征,那些單體規模小、滿足顧客便利顧客需要,以經營選擇性較低的日常生活用品為主的零售業態,例如超市、便利店原則上應在距離上靠近顧客,而那些單體規模大、商品品種齊全,以經營選擇性較強的商品為主的零售業態,例如,百貨店或倉儲式購物中心能夠從遠處吸引顧客,原則上選在人流多,交通便利的地方。交通便利可以把較遠地方的人帶進來,又方便購物的人群走出去。交通便利已成了現代零售業必須考慮的重要因素。比如,交通便利就是家樂福選址的首要因素,家樂福開店選址的條件有三:交通方便;人口集中;兩條馬路交叉口。其實家樂福的法文名字‘Carrefour’正是‘十字路口’的意思。

  2.地點朝向策略

  細分地理位置的策略是指對氣候、地勢、用地形式及道路關聯程度等地理條件進行細微分析后,對店鋪位置做出選擇的策略。主要可從以下幾個方面進行細分:

  第一,店鋪選址要關注路面、地勢。一般情況下,店鋪選址都要考慮所選位置的道路及路面地勢情況,因為這會直接影響店鋪的建筑結構和客流量。通常,店鋪地面應與道路處在一個水平面上,這樣有利于顧客出入店堂,是比較理想的選擇。但在實際選址過程中,路面地勢較好的地段地價都比較高,商家在選擇位置時競爭也很激烈,所以,在有些情況下,商家不得不將店鋪位置選擇在坡路上或路面與店鋪地面的高度相差很多的地段上。這種情況,最重要的就是必須考慮店鋪的人口、門面、階梯、招牌的設計等,一定要方便顧客,并引人注目。

  第二,店鋪選址要考慮地形。地形、地貌對商店位置的選擇的主要影響表現在:

  方位情況。方位是指商店坐落的方向位置,以正門的朝向為標志。方位的選擇與商店所處地區氣候條件直接相關。以我國北方城市為例,通常以北為上,所以一般商業建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。

  走向情況。走向是指商店所選位置顧客流動的方向。比如,我國的交通管理制度規定人流、車流均靠右行駛,所以人們普遍養成右行的習慣,這樣,商店在選擇地理位置進口時就應以右為上。如商店所在地的道路如果是東西走向的,而客流又主要從東邊來時,則以東北路口為最佳方位;如果道路是南北走向,客流主要是從南向北流動時,則以東南路口為最佳。

  交叉路口情況。交叉路口一般是指十字路口和三岔路口。一般來說在這種交接地,商店建筑的能見度大,但在選擇十字路口的那一側時,則要認真考察道路兩側,通常要對每側的交通流向及流量進行較準確的調查,應選擇流量最大的街面作為商店的最佳位置和店面的朝向。如果是三岔路口,最好將商店設在三岔路口的正面,這樣店面最顯眼;但如果是丁字路口,則將商店設在路口的“轉角”處,效果更佳。

  3.借客策略

  店鋪周圍的競爭情況對店鋪經營的成敗產生巨大影響,因此在選址時,必須分析附近的競爭對手。在店鋪相對集中的地方,在經營特色,價格、服務等方面努力做出特色,才能成功。對于單一功能零售店鋪,由于這些店經營業務單一,規模小,對顧客的吸引力薄弱,自身難以擁有較大的客流。這些店鋪具有依附性、借客源性的特征,所以在選址上采取借客策略,一種方案是在商業區或大商場旁邊設店,從而獲得較大的客源。另一種方案是在“XX專業街’開店,因為專業街同業商店多,就會產生聚集效應,容易擴大影響,凝聚人氣。消費者在專業街可以貨比三家,還起價來比較容易,所以客流量多。這樣商家的生意反而比單槍匹馬更容易做。比如,麥當勞、肯德基快餐廳幾乎都是建在大商場旁邊,也是這個道理。考察同一地段同類零售企業的經營業績、商品的價格水平等情況可以初步測算可能產生的利潤狀況;也有助于確定今后自己的商品定位,用較少的投資進入了競爭十分激烈的市場,不僅站住了腳,而且得到迅速發展。所以集中在一起的商店群相互間既存在競爭,又有著合作,要權衡把握好這種關系。

  4.客流分析策略

  每個店鋪的經營者都知道,開店選址必須找人氣旺的地方。客流多少是選址決策時必須考慮的重要問題。擁有足夠的人流,才能保證店鋪的利潤回報,足夠的人氣才能支撐起購買量。店鋪的選址要分析該客流的特點。古語說“一步差三市”,意思就是店鋪的選址差一步就有可能差三成的買賣,這跟客流活動的線路有關。即使是同樣一條街道,由于交通條件不同或基礎文化娛樂設施不同或通向的地區不同,不同位置也可能會使銷售業績存在很大差異。了解客流的消費目標,對客流量調查結果進行分析,研究客流路過的目的,如經過此地是為了購物、上下班、換車、旅游或散步等,學校附近的店面應考慮寒暑假的時間,機關和公司集中地段的店面就必須掌握他們的上、下班時間,車站附近的店面應摸清發車、到車的規律,這些都會影響開業后的營業時間,進而影響店鋪的業績。

  5.潛在價值評估策略

  潛在商業價值評估是指對擬選開業的店鋪位置的未來商業發展潛力的分析與評價。評價店鋪位置的優劣時,既要分析現在的情況,又要對未來的商業價值進行評估,這是因為一些現在看好的店鋪位置,隨著城市建設的發展可能會由熱變冷,而一些以往不引人注目的地段,也可能在不久的將來會變成繁華鬧市。因此,店鋪在選址時,更應重視潛在商業價值的評估。對此,可以從以下幾個方面進行評價:

  第一,所選的地址在城區規劃中的位置及其商業價值。

  第二,是否靠近大型機關、單位、廠礦企業。

  第三,未來人口增加的速度、規模及其購買力提高度。

  第四,是否有“集中效應”,即店鋪建設如果選在商業中心區,雖然使店鋪面對多個競爭對手,但因眾多商家云集在一條街上,可以滿足消費者多方面的需求,因而能夠吸引更多的顧客前來購物,從而產生商業集約效應。所以“成行成市”的商業街,也是店鋪選擇位置需重點考慮的目標。

  6.出奇制勝策略

  店鋪選址時既需要進行科學的考察分析,同時又應該將它看成一種藝術。經營者有敏銳的洞察力,善于捕捉市場商機,用出奇制勝的策略,與眾不同的眼光來選擇店鋪位置,常常會得到意想不到的收獲。如全美洲最大的零售企業“沃爾瑪”聯合商店的總經理薩姆·沃爾就是采用“人棄我取”的反向操作策略,把大型折價商店遷到不被一般商家重視的鄉村和小城鎮去。因為那里的市場尚未被開發,有很大潛力,同時又可回避城區商業日益激烈的競爭。

  店鋪選址過程中還有一些方面需要注意,如:商業環境和條件、城市規劃、場地條件、法律條件等方面都要有詳細的資料。

新聞來源:網絡   
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